Un robinet qui fuit, une chaudière en panne, des volets à remplacer, une peinture défraîchie… La question des travaux en location est l'une des sources de conflit les plus fréquentes entre propriétaires et locataires.
Qui doit payer ? Le locataire pour l'entretien courant, le propriétaire pour les grosses réparations ? La frontière n'est pas toujours évidente. Ce guide vous donne les clés pour comprendre la répartition légale des travaux et éviter les litiges.
La répartition des travaux entre bailleur et locataire est encadrée par :
Le principe est simple :
Le bailleur est tenu de délivrer un logement décent et en bon état d'usage. Il doit ensuite :
Cela inclut toutes les réparations autres que locatives, c'est-à-dire les travaux rendus nécessaires par la vétusté, un vice de construction, un cas de force majeure ou un défaut d'entretien imputable au bailleur.
Si le bail mentionne une chaudière, un chauffe-eau, des volets roulants électriques, etc., le bailleur doit les maintenir en état de fonctionnement (hors entretien courant à charge du locataire).
| Catégorie | Exemples |
|---|---|
| Gros œuvre | Réfection de toiture, ravalement de façade, traitement des murs porteurs |
| Plomberie | Remplacement de canalisations vétustes, de ballon d'eau chaude hors d'usage |
| Électricité | Mise aux normes de l'installation électrique, remplacement du tableau |
| Chauffage | Remplacement de la chaudière, de radiateurs hors d'usage |
| Menuiserie | Remplacement de fenêtres vétustes, de volets cassés par usure normale |
| Équipements | Remplacement d'un réfrigérateur ou d'un four encastré fourni et hors d'usage |
| Humidité | Traitement des infiltrations, des remontées capillaires |
| Parties communes | Entretien de la cage d'escalier, de l'ascenseur (via les charges) |
Le locataire est responsable de l'entretien courant du logement et des menues réparations (sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, un vice de construction ou un cas de force majeure).
Ce décret détaille, pièce par pièce et équipement par équipement, ce qui relève du locataire.
La vétusté est l'usure naturelle des matériaux et équipements due au temps qui passe, indépendamment du comportement du locataire.
Un équipement devenu hors d'usage par vétusté est à la charge du propriétaire, même s'il figure dans la liste des réparations locatives.
Exemples :
Bon à savoir : depuis la loi Alur, bailleur et locataire peuvent convenir d'une grille de vétusté (annexée au bail ou à l'état des lieux) qui définit la durée de vie théorique de chaque élément et le pourcentage de vétusté applicable.
Si le locataire dégrade le logement au-delà de l'usure normale, les réparations sont à sa charge. Le propriétaire peut retenir le coût sur le dépôt de garantie ou engager une action en justice.
Exemples : trou dans un mur, porte enfoncée, brûlure sur le plan de travail, moquette tachée par négligence.
Le propriétaire peut réaliser des travaux d'amélioration (isolation, double vitrage, etc.) même pendant le bail. Le locataire ne peut pas s'y opposer si :
Le locataire peut réaliser des aménagements (peinture, étagères) sans accord du propriétaire, tant qu'il ne transforme pas le logement. Les transformations (abattre une cloison, changer le sol) nécessitent l'accord écrit du propriétaire.
Sans accord, le propriétaire peut exiger la remise en état à la sortie du locataire.
| Type de travaux | À la charge de | Exemples |
|---|---|---|
| Entretien courant | Locataire | Joints, ampoules, entretien chaudière, dégorgement |
| Menues réparations | Locataire | Poignées, interrupteurs, raccords peinture |
| Réparations liées à la vétusté | Propriétaire | Chaudière HS après 20 ans, fenêtres usées |
| Gros entretien | Propriétaire | Toiture, ravalement, canalisations |
| Mise aux normes | Propriétaire | Électricité, gaz, performance énergétique |
| Dégradations | Locataire | Trous, casses, brûlures |
| Travaux d'amélioration | Propriétaire | Isolation, double vitrage |
Si vous êtes en désaccord avec votre locataire sur la prise en charge d'un travail :
Un état des lieux d'entrée détaillé et photographié est votre meilleure protection pour établir l'état initial du logement.
Oui, si le logement ne respecte pas les critères de décence (installation électrique dangereuse, absence de chauffage, infiltrations, etc.). Le locataire peut saisir le tribunal pour contraindre le bailleur à réaliser les travaux.
Oui, sous conditions. Si le propriétaire réalise des travaux d'amélioration, une hausse de loyer peut être prévue par accord entre les parties, inscrite dans un avenant au bail. En zone d'encadrement des loyers, la hausse est encadrée.
Oui, l'entretien annuel obligatoire de la chaudière (gaz, fioul) est à la charge du locataire. En revanche, le remplacement d'une chaudière vétuste est à la charge du propriétaire.
Vous pouvez le mettre en demeure par LRAR. Si les réparations ne sont pas faites, vous pouvez les retenir sur le dépôt de garantie à la sortie, sur justificatifs (devis ou factures).
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