Travaux en location : qui paie quoi entre propriétaire et locataire ?
Un robinet qui fuit, une chaudière en panne, des volets à remplacer, une peinture défraîchie… La question des travaux en location est l'une des sources de conflit les plus fréquentes entre propriétaires et locataires.
Qui doit payer ? Le locataire pour l'entretien courant, le propriétaire pour les grosses réparations ? La frontière n'est pas toujours évidente. Ce guide vous donne les clés pour comprendre la répartition légale des travaux et éviter les litiges.
Le cadre légal
La répartition des travaux entre bailleur et locataire est encadrée par :
- La loi du 6 juillet 1989 (article 6 pour le bailleur, article 7 pour le locataire)
- Le décret n°87-712 du 26 août 1987 qui liste les réparations locatives à la charge du locataire
Le principe est simple :
- Le propriétaire assure les grosses réparations et le maintien en état du logement
- Le locataire assure l'entretien courant et les menues réparations
Les obligations du propriétaire (article 6)
Le bailleur est tenu de délivrer un logement décent et en bon état d'usage. Il doit ensuite :
1. Entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu
Cela inclut toutes les réparations autres que locatives, c'est-à-dire les travaux rendus nécessaires par la vétusté, un vice de construction, un cas de force majeure ou un défaut d'entretien imputable au bailleur.
2. Maintenir en état les équipements mentionnés au bail
Si le bail mentionne une chaudière, un chauffe-eau, des volets roulants électriques, etc., le bailleur doit les maintenir en état de fonctionnement (hors entretien courant à charge du locataire).
Exemples de travaux à la charge du propriétaire
| Catégorie | Exemples |
|---|---|
| Gros œuvre | Réfection de toiture, ravalement de façade, traitement des murs porteurs |
| Plomberie | Remplacement de canalisations vétustes, de ballon d'eau chaude hors d'usage |
| Électricité | Mise aux normes de l'installation électrique, remplacement du tableau |
| Chauffage | Remplacement de la chaudière, de radiateurs hors d'usage |
| Menuiserie | Remplacement de fenêtres vétustes, de volets cassés par usure normale |
| Équipements | Remplacement d'un réfrigérateur ou d'un four encastré fourni et hors d'usage |
| Humidité | Traitement des infiltrations, des remontées capillaires |
| Parties communes | Entretien de la cage d'escalier, de l'ascenseur (via les charges) |
Les obligations du locataire (article 7)
Le locataire est responsable de l'entretien courant du logement et des menues réparations (sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, un vice de construction ou un cas de force majeure).
Le décret du 26 août 1987 : la liste des réparations locatives
Ce décret détaille, pièce par pièce et équipement par équipement, ce qui relève du locataire.
Parties extérieures
- Entretien courant des jardins privatifs : tonte, taille, désherbage
- Remplacement des grillages et bordures
- Dégorgement des gouttières et descentes d'eau pluviale accessibles
Ouvertures
- Graissage des gonds et charnières
- Remplacement des petites pièces : poignées de porte, crémones, serrures simples
- Remplacement des vitres cassées (sauf vice de construction)
- Réfection des mastics et joints de fenêtre
Parties intérieures
- Entretien courant des sols : cirage parquet, remplacement de quelques lames ou carreaux endommagés
- Entretien des murs et plafonds : rebouchage de trous (chevilles, clous), raccords de peinture
- Entretien des placards et menuiseries : remplacement de tablettes, tasseaux, poignées
Plomberie
- Dégorgement des siphons et canalisations d'évacuation
- Remplacement des joints, clapets, flotteurs de chasse d'eau
- Remplacement des flexibles de douche
Électricité
- Remplacement des ampoules, tubes lumineux, fusibles, interrupteurs, prises
- Remplacement des baguettes et gaines de protection endommagées
Chauffage et eau chaude
- Entretien annuel de la chaudière (obligatoire, à la charge du locataire)
- Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets
- Rinçage et nettoyage des corps de chauffe (radiateurs)
- Remplacement des accessoires : grilles de ventilation, filtres
Les cas particuliers
La vétusté
La vétusté est l'usure naturelle des matériaux et équipements due au temps qui passe, indépendamment du comportement du locataire.
Un équipement devenu hors d'usage par vétusté est à la charge du propriétaire, même s'il figure dans la liste des réparations locatives.
Exemples :
- Un parquet usé après 20 ans de location → propriétaire
- Un parquet abîmé par des griffures de meubles → locataire
- Une chaudière en panne après 20 ans → propriétaire (remplacement)
- Un filtre de chaudière encrassé par manque d'entretien → locataire
Bon à savoir : depuis la loi Alur, bailleur et locataire peuvent convenir d'une grille de vétusté (annexée au bail ou à l'état des lieux) qui définit la durée de vie théorique de chaque élément et le pourcentage de vétusté applicable.
Les dégradations du locataire
Si le locataire dégrade le logement au-delà de l'usure normale, les réparations sont à sa charge. Le propriétaire peut retenir le coût sur le dépôt de garantie ou engager une action en justice.
Exemples : trou dans un mur, porte enfoncée, brûlure sur le plan de travail, moquette tachée par négligence.
Les travaux d'amélioration du propriétaire
Le propriétaire peut réaliser des travaux d'amélioration (isolation, double vitrage, etc.) même pendant le bail. Le locataire ne peut pas s'y opposer si :
- Les travaux sont nécessaires au maintien en état ou à l'amélioration de la performance énergétique
- La durée n'excède pas 21 jours (au-delà, le locataire peut demander une réduction de loyer)
- Le locataire est prévenu par LRAR avec un préavis suffisant
Les travaux du locataire
Le locataire peut réaliser des aménagements (peinture, étagères) sans accord du propriétaire, tant qu'il ne transforme pas le logement. Les transformations (abattre une cloison, changer le sol) nécessitent l'accord écrit du propriétaire.
Sans accord, le propriétaire peut exiger la remise en état à la sortie du locataire.
Tableau récapitulatif
| Type de travaux | À la charge de | Exemples |
|---|---|---|
| Entretien courant | Locataire | Joints, ampoules, entretien chaudière, dégorgement |
| Menues réparations | Locataire | Poignées, interrupteurs, raccords peinture |
| Réparations liées à la vétusté | Propriétaire | Chaudière HS après 20 ans, fenêtres usées |
| Gros entretien | Propriétaire | Toiture, ravalement, canalisations |
| Mise aux normes | Propriétaire | Électricité, gaz, performance énergétique |
| Dégradations | Locataire | Trous, casses, brûlures |
| Travaux d'amélioration | Propriétaire | Isolation, double vitrage |
En cas de litige
Si vous êtes en désaccord avec votre locataire sur la prise en charge d'un travail :
- Référez-vous au décret du 26 août 1987 et à la grille de vétusté (si elle existe)
- Échangez par écrit (courrier ou email) pour garder une trace
- En cas de blocage, saisissez la commission départementale de conciliation (gratuite)
- En dernier recours, saisissez le tribunal judiciaire
Un état des lieux d'entrée détaillé et photographié est votre meilleure protection pour établir l'état initial du logement.
FAQ : travaux en location
Le locataire peut-il exiger des travaux ?
Oui, si le logement ne respecte pas les critères de décence (installation électrique dangereuse, absence de chauffage, infiltrations, etc.). Le locataire peut saisir le tribunal pour contraindre le bailleur à réaliser les travaux.
Le propriétaire peut-il augmenter le loyer après des travaux ?
Oui, sous conditions. Si le propriétaire réalise des travaux d'amélioration, une hausse de loyer peut être prévue par accord entre les parties, inscrite dans un avenant au bail. En zone d'encadrement des loyers, la hausse est encadrée.
L'entretien de la chaudière est-il toujours à la charge du locataire ?
Oui, l'entretien annuel obligatoire de la chaudière (gaz, fioul) est à la charge du locataire. En revanche, le remplacement d'une chaudière vétuste est à la charge du propriétaire.
Que faire si le locataire refuse de faire les réparations locatives ?
Vous pouvez le mettre en demeure par LRAR. Si les réparations ne sont pas faites, vous pouvez les retenir sur le dépôt de garantie à la sortie, sur justificatifs (devis ou factures).
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