16 mars 2026
Chaque automne, les propriétaires reçoivent leur avis de taxe foncière. Sur cet avis figure également la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). La question revient systématiquement : peut-on récupérer ces taxes sur le locataire ? Si oui, lesquelles et comment ?
La réponse est nuancée. Ce guide fait le point sur ce qui est récupérable, ce qui ne l'est pas, et comment procéder correctement.
La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est un impôt local dû par le propriétaire du bien au 1er janvier de l'année d'imposition. Elle est calculée sur la valeur locative cadastrale du bien.
La taxe foncière est intégralement à la charge du propriétaire. Le bailleur ne peut pas la récupérer sur le locataire.
Attention : toute clause du bail qui mettrait la taxe foncière à la charge du locataire est réputée non écrite (article 23 de la loi du 6 juillet 1989). Elle n'a aucune valeur juridique, même si le locataire l'a signée.
La bonne nouvelle : la taxe foncière est déductible de vos revenus fonciers si vous optez pour le régime réel (location nue) ou le régime réel BIC (location meublée LMNP).
Au micro-foncier ou micro-BIC, elle est incluse dans l'abattement forfaitaire.
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères finance la collecte et le traitement des déchets ménagers. Elle figure sur l'avis de taxe foncière mais constitue une taxe distincte.
La TEOM est une charge récupérable sur le locataire. Elle figure dans la liste du décret n°87-713 du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables.
Concrètement, le bailleur paie la TEOM à l'administration fiscale (elle est incluse dans l'avis de taxe foncière), puis la refacture au locataire dans le cadre de la régularisation annuelle des charges.
| Élément | Récupérable ? |
|---|---|
| TEOM (montant de la taxe) | ✅ Oui |
| Frais de gestion (8 %) figurant sur l'avis | ❌ Non |
| Taxe foncière proprement dite | ❌ Non |
| Taxe GEMAPI (gestion des milieux aquatiques) | ❌ Non |
| Frais de dégrèvement | ❌ Non |
Important : sur l'avis de taxe foncière, la TEOM est affichée séparément. Les frais de gestion (généralement 8 % de la TEOM) ne sont pas récupérables. Vous ne pouvez refacturer au locataire que le montant de la TEOM elle-même.
C'est le cas le plus courant (location nue). La TEOM est intégrée dans les charges récupérables et régularisée annuellement.
Procédure :
En location meublée, il est possible de fixer un forfait de charges sans régularisation. Dans ce cas, la TEOM est incluse dans le forfait.
L'inconvénient : si la TEOM augmente, vous ne pouvez pas récupérer la différence (le forfait est définitif). Prévoyez une marge lors de la fixation du forfait.
Si le locataire n'occupe le logement qu'une partie de l'année :
En pratique, si un locataire arrive en cours d'année, il est d'usage de proratiser la TEOM au nombre de jours d'occupation.
Oui, sous conditions strictes. Vous pouvez demander un dégrèvement de taxe foncière si votre logement est resté vacant involontairement pendant au moins 3 mois consécutifs au cours de l'année.
Conditions :
Le dégrèvement est calculé au prorata de la durée de vacance.
Le locataire a le droit de :
Pour éviter tout litige, envoyez au locataire une copie de l'avis de taxe foncière avec le montant de la TEOM surligné, en précisant bien que vous ne facturez que la TEOM et pas les frais de gestion.
| Taxe / Charge | Paye | Récupérable sur le locataire | Déductible au réel |
|---|---|---|---|
| Taxe foncière (TFPB) | Propriétaire | ❌ Non | ✅ Oui |
| TEOM | Propriétaire (puis refacturée) | ✅ Oui | ❌ Non (refacturée) |
| Frais de gestion (8 %) | Propriétaire | ❌ Non | ✅ Oui |
| Taxe GEMAPI | Propriétaire | ❌ Non | ✅ Oui |
| Taxe d'habitation | Supprimée pour les résidences principales | — | — |
Depuis 2023, la taxe d'habitation sur les résidences principales est supprimée. Le locataire n'a plus rien à payer. En revanche, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et les logements vacants existe toujours.
Les bases d'imposition de la taxe foncière sont revalorisées chaque année (indexation sur l'inflation). Combinée aux augmentations de taux décidées par les communes, la taxe foncière a connu des hausses significatives ces dernières années (+30 à 50 % dans certaines villes depuis 2020).
Cette hausse pèse sur la rentabilité des propriétaires bailleurs, d'où l'importance de :
Non, c'est formellement interdit. La taxe foncière est à la charge exclusive du propriétaire. Toute clause contraire est réputée non écrite.
Oui, que ce soit en location nue ou meublée, la TEOM est récupérable sur le locataire.
Sur l'avis de taxe foncière, la TEOM apparaît dans une ligne distincte, généralement dans la section des taxes annexes. Le montant est clairement identifié. Ne confondez pas avec les frais de gestion qui apparaissent juste en dessous.
Oui, vous pouvez contester la valeur locative cadastrale qui sert de base au calcul, ou demander des exonérations (logement neuf : 2 ans d'exonération, travaux d'économie d'énergie, etc.). La réclamation doit être faite auprès de votre centre des impôts.
Oui, lors de la régularisation annuelle, vous pouvez ajuster les provisions pour l'année suivante en vous basant sur les charges réelles de l'année écoulée. C'est même recommandé pour éviter un trop grand décalage.
Vous gérez des biens en location et vous cherchez un outil pour simplifier votre gestion locative ? QeeZ vous aide à gérer vos baux, quittances et diagnostics en toute simplicité.
