Passoires thermiques : que faire si votre bien est classé F ou G ?
Votre logement est classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ? Vous êtes propriétaire d'une passoire thermique. Derrière cette expression imagée se cache une réalité très concrète : un bien énergivore, coûteux pour le locataire, de plus en plus difficile à louer, et bientôt interdit à la location.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail. Les logements classés F suivront en 2028, puis les E en 2034. Pour les propriétaires bailleurs, c'est un compte à rebours qui a déjà commencé.
Ce guide fait le point sur le calendrier réglementaire, les conséquences pour votre patrimoine, et surtout les solutions concrètes pour remettre votre bien aux normes.
Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?
Une passoire thermique désigne un logement dont la consommation énergétique est très élevée, correspondant aux classes F (entre 331 et 420 kWh/m²/an) et G (au-delà de 420 kWh/m²/an) du DPE.
Ces logements se caractérisent par :
- Une isolation insuffisante (murs, toiture, fenêtres)
- Un système de chauffage vétuste ou inadapté
- Des déperditions thermiques importantes
- Des factures énergétiques très élevées pour les occupants
Selon les dernières estimations, la France compterait environ 5 millions de passoires thermiques, dont une part significative dans le parc locatif privé.
Le calendrier d'interdiction de location
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a instauré un calendrier progressif d'interdiction de mise en location des logements les plus énergivores.
En France métropolitaine
| Échéance | Classe DPE | Mesure |
|---|---|---|
| Août 2022 | F et G | Gel des loyers : interdiction de toute augmentation ou révision de loyer |
| Janvier 2023 | G+ (>450 kWh/m²/an) | Logement indécent : seuil de décence énergétique à 450 kWh/m²/an |
| Janvier 2025 | G | Interdiction de location pour tout nouveau bail |
| Janvier 2028 | F | Interdiction de location pour tout nouveau bail |
| Janvier 2034 | E | Interdiction de location pour tout nouveau bail |
En outre-mer
Le calendrier est décalé pour tenir compte des spécificités des territoires ultramarins :
| Échéance | Classe DPE | Mesure |
|---|---|---|
| Janvier 2028 | G | Interdiction de location |
| Janvier 2031 | F | Interdiction de location |
Important : l'interdiction concerne les nouveaux baux et les renouvellements. Un bail en cours reste valide, mais le locataire peut saisir le juge pour contraindre le bailleur à réaliser des travaux de mise en conformité.
Les conséquences pour les propriétaires bailleurs
Interdiction de louer
La conséquence la plus directe est l'impossibilité de mettre le bien en location ou de renouveler un bail existant. Un logement classé G ne peut plus accueillir de nouveau locataire depuis janvier 2025. Le bien devient un actif dormant tant que les travaux de rénovation ne sont pas réalisés.
Gel des loyers
Depuis août 2022, les logements classés F ou G ne peuvent faire l'objet d'aucune augmentation de loyer, que ce soit par révision annuelle avec l'IRL, par complément au renouvellement, ou lors d'un changement de locataire.
Perte de valeur du bien
Les études immobilières montrent une décote de 5 à 15 % sur les biens classés F ou G par rapport à des biens équivalents mieux classés. Cette décote tend à s'accentuer à mesure que les échéances d'interdiction approchent.
Audit énergétique obligatoire à la vente
Depuis avril 2023, la vente d'une maison individuelle classée F ou G impose la réalisation d'un audit énergétique en complément du DPE. Cet audit propose des scénarios de travaux avec estimation des coûts et des gains de performance. Cette obligation s'étend aux logements classés E depuis 2025.
Pour connaître l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires, consultez notre guide dédié.
Risque contentieux
Un locataire occupant un logement classé G+ (supérieur à 450 kWh/m²/an) peut saisir le tribunal pour obtenir une réduction de loyer, une obligation de travaux, voire des dommages et intérêts. Le juge peut également ordonner la consignation des loyers auprès de la Caisse des Dépôts en attendant la réalisation des travaux.
Que faire si votre bien est classé F ou G ?
1. Faire réaliser un nouveau DPE
Le DPE a connu une refonte majeure en 2021 et des ajustements continuent d'être apportés. En 2026, un nouveau coefficient de conversion pour l'électricité entre en vigueur, ce qui peut améliorer la note des logements chauffés à l'électricité.
Si votre DPE date de plusieurs années, faites-le actualiser. Vous pourriez découvrir que votre bien a gagné une classe, passant par exemple de G à F, ou de F à E, ce qui changerait considérablement votre situation.
Conseil : le DPE est valable 10 ans, mais les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 avec l'ancienne méthode sont considérés comme obsolètes. Faites réaliser un nouveau diagnostic conforme à la méthode 3CL en vigueur.
2. Identifier les travaux prioritaires
Un audit énergétique ou un bilan thermique permet d'identifier les postes de déperdition les plus importants. En général, les travaux les plus efficaces sont, par ordre de priorité :
Isolation de la toiture
La toiture représente 25 à 30 % des déperditions thermiques d'un logement. C'est souvent le chantier le plus rentable. Les solutions vont de l'isolation par soufflage en combles perdus (peu coûteux) à l'isolation par l'extérieur en toiture-terrasse.
Isolation des murs
Les murs représentent 20 à 25 % des pertes de chaleur. L'isolation par l'extérieur (ITE) est la solution la plus performante mais aussi la plus coûteuse. L'isolation par l'intérieur (ITI) est une alternative moins onéreuse.
Remplacement des fenêtres
Les fenêtres simple vitrage sont responsables de 10 à 15 % des déperditions. Le passage au double vitrage ou au triple vitrage améliore significativement la performance.
Changement du système de chauffage
Remplacer une vieille chaudière fioul ou un convecteur électrique par une pompe à chaleur, une chaudière à condensation ou un poêle à granulés peut faire gagner une à deux classes au DPE.
Ventilation
L'installation d'une VMC double flux améliore la qualité de l'air tout en limitant les pertes de chaleur liées au renouvellement d'air.
3. Mobiliser les aides financières
De nombreuses aides existent pour financer la rénovation énergétique. Elles sont cumulables dans certaines limites.
MaPrimeRénov'
Réouverte en février 2026 après une période de gel budgétaire, MaPrimeRénov' est l'aide principale de l'État. Elle est accessible aux propriétaires bailleurs sous conditions de ressources et d'engagement de location.
Le parcours accompagné est spécifiquement conçu pour les logements classés E, F ou G. Il finance un ensemble cohérent de travaux permettant un gain d'au moins deux classes DPE, avec un accompagnement par un opérateur agréé (Mon Accompagnateur Rénov').
Les CEE (Certificats d'Économies d'Énergie)
Les fournisseurs d'énergie proposent des primes CEE pour chaque geste de rénovation. Les montants varient selon les fournisseurs et les travaux réalisés. Ces primes sont cumulables avec MaPrimeRénov'.
L'éco-PTZ (éco-prêt à taux zéro)
Ce prêt sans intérêt, accordé par les banques partenaires, peut financer jusqu'à 50 000 € de travaux de rénovation énergétique sur une durée maximale de 20 ans. Il est accessible sans condition de ressources.
La TVA à taux réduit
Les travaux de rénovation énergétique bénéficient d'une TVA à 5,5 % au lieu de 20 %, ce qui représente une économie significative sur le coût global.
4. Calculer le retour sur investissement
Avant de vous lancer, évaluez la rentabilité de la rénovation :
- Coût des travaux (après déduction des aides)
- Gain sur les charges énergétiques (attractivité pour les locataires)
- Gain sur la valeur du bien (suppression de la décote F/G)
- Loyers récupérés (possibilité de relouer le bien)
- Possibilité de réviser le loyer après travaux d'amélioration
Dans de nombreux cas, la rénovation est rentabilisée en 8 à 15 ans grâce à la combinaison des aides financières et de la valorisation du bien.
5. Envisager la vente si la rénovation n'est pas viable
Dans certains cas, la rénovation peut s'avérer disproportionnée par rapport à la valeur du bien :
- Logement en copropriété où les travaux nécessitent un vote en AG
- Bien situé dans une zone où le marché locatif est peu tendu
- Coût de rénovation supérieur à la plus-value attendue
Dans cette hypothèse, la vente peut être la solution la plus rationnelle, quitte à réinvestir dans un bien mieux classé.
Tableau récapitulatif : passoires thermiques et obligations
| Élément | Détail |
|---|---|
| Définition | Logement classé F ou G au DPE |
| Interdiction classe G | Depuis janvier 2025 (métropole) / 2028 (outre-mer) |
| Interdiction classe F | Janvier 2028 (métropole) / 2031 (outre-mer) |
| Interdiction classe E | Janvier 2034 (métropole) |
| Gel des loyers F et G | Depuis août 2022 |
| Seuil de décence | 450 kWh/m²/an depuis janvier 2023 |
| Décote estimée | 5 à 15 % par rapport à un bien bien classé |
| Aides disponibles | MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ, TVA 5,5 % |
| Travaux prioritaires | Isolation (toiture, murs, fenêtres), chauffage, ventilation |
| DPE 2026 | Nouveau coefficient électrique, possible reclassement |
FAQ : passoires thermiques et location
Peut-on encore louer un logement classé G ?
Non, depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de signer un nouveau bail pour un logement classé G en France métropolitaine. Les baux en cours restent valides, mais le locataire peut engager une action en justice pour contraindre le bailleur à réaliser des travaux.
Mon logement est classé F, ai-je encore le temps ?
L'interdiction de location des logements classés F prend effet au 1er janvier 2028. Cela vous laisse environ deux ans pour entreprendre les travaux nécessaires. Étant donné les délais d'obtention des aides et de réalisation des travaux, il est recommandé de commencer les démarches dès maintenant.
Le nouveau DPE 2026 peut-il changer la classe de mon logement ?
Oui, le changement de coefficient de conversion de l'énergie primaire pour l'électricité en 2026 peut améliorer la note des logements chauffés à l'électricité. Un logement classé F pourrait passer en E, ou un G en F. Faites réaliser un nouveau DPE pour vérifier.
Combien coûte la rénovation d'une passoire thermique ?
Le coût varie considérablement selon la taille du logement, les travaux nécessaires et la localisation. En moyenne, une rénovation globale permettant de gagner deux classes DPE coûte entre 15 000 et 50 000 € avant aides. Les aides (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ) peuvent couvrir 40 à 80 % du montant selon les ressources du propriétaire.
MaPrimeRénov' est-elle accessible aux propriétaires bailleurs ?
Oui, MaPrimeRénov' est ouverte aux propriétaires bailleurs. Depuis sa réouverture en février 2026, le parcours accompagné est particulièrement adapté aux logements F et G. Le propriétaire doit s'engager à louer le logement pendant une durée minimale après les travaux.
Que risque un bailleur qui loue une passoire thermique malgré l'interdiction ?
Le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour faire constater l'indécence du logement. Le juge peut ordonner la réalisation de travaux, accorder une réduction de loyer, ou dans les cas graves, suspendre le paiement du loyer jusqu'à mise en conformité. Le bailleur s'expose également à des dommages et intérêts.
L'interdiction s'applique-t-elle aux baux en cours ?
L'interdiction concerne les nouveaux baux et les renouvellements. Un bail en cours n'est pas automatiquement résilié. Cependant, le locataire peut invoquer le critère de décence énergétique pour obtenir des travaux ou une réduction de loyer devant le juge.
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