État des Risques et Pollutions (ERP) : guide complet pour les propriétaires

Vous êtes propriétaire et vous souhaitez vendre ou mettre en location votre bien immobilier ? Parmi les diagnostics immobiliers obligatoires, l'État des Risques et Pollutions (ERP) est incontournable. Ce document informe l'acquéreur ou le locataire sur les risques naturels, technologiques et environnementaux auxquels votre bien est exposé.

Pourtant, beaucoup de propriétaires ignorent son contenu exact, ses conditions de validité, ou même qu'il est possible de le réaliser gratuitement. Dans ce guide, nous faisons le point sur tout ce que vous devez savoir sur le diagnostic ERP : vos obligations, les sanctions encourues, le coût, et la marche à suivre pour l'obtenir sans frais.

Qu'est-ce que le diagnostic ERP ?

L'État des Risques et Pollutions est un document officiel qui recense l'ensemble des risques majeurs auxquels un bien immobilier est exposé, en fonction de sa localisation géographique.

Créé dans le cadre de l'Information des Acquéreurs et Locataires (IAL), prévue par l'article L.125-5 du Code de l'environnement, l'ERP impose aux propriétaires une transparence totale sur les risques liés à leur bien.

Ce diagnostic a évolué au fil des années :

• ERNMT (État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques) à l'origine
• Puis ESRIS (État des Servitudes, Risques et d'Information sur les Sols)
• Et enfin ERP depuis 2018, intégrant la pollution des sols et le potentiel radon

Quels risques sont couverts par l'ERP ?

Le diagnostic ERP couvre un spectre large de risques environnementaux et industriels.

Risques naturels (PPRn)

Définis par les Plans de Prévention des Risques Naturels de la commune :

• Inondations : débordements de cours d'eau, submersions marines, ruissellement urbain — le risque naturel le plus fréquent en France, qui concerne près d'un Français sur quatre
• Mouvements de terrain : glissements, effondrements, retrait-gonflement des argiles — ce dernier peut provoquer des fissures importantes sur les bâtiments
• Feux de forêt : surtout dans le tiers sud de la France et en Corse
• Tempêtes et cyclones : particulièrement dans les départements d'outre-mer
• Avalanches : pour les biens en zone de montagne

Risques technologiques (PPRt)

Liés à la présence d'installations industrielles dangereuses à proximité :

• Sites industriels classés Seveso (usines chimiques, raffineries, dépôts dangereux)
• Installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE)
• Transport de matières dangereuses

Risques miniers (PPRm)

Concernent les biens situés au-dessus ou à proximité d'anciennes exploitations minières : affaissements de terrain, effondrements de cavités souterraines, remontées de gaz de mine.

Sismicité

La France est découpée en cinq zones de sismicité (de « très faible » à « forte »). L'ERP est obligatoire dès la zone 2. Les zones les plus concernées : arc alpin, Pyrénées, fossé rhénan, Antilles françaises.

Potentiel radon

Le radon est un gaz radioactif naturel classé cancérigène par l'OMS — deuxième cause de cancer du poumon après le tabac. L'ERP signale les biens en commune classée en zone à potentiel radon de niveau 3.

Pollution des sols (SIS)

Les Secteurs d'Information sur les Sols recensent les terrains où la pollution est avérée ou suspectée (anciennes activités industrielles). Les bases BASOL et BASIAS permettent d'identifier ces sites.

Recul du trait de côte

Risque croissant avec le changement climatique, il concerne les biens littoraux menacés par l'érosion côtière.

Diagnostic ERP obligatoire : quelles sont vos obligations ?

ERP et location : les obligations du bailleur

En tant que bailleur, vous devez fournir le diagnostic ERP à votre locataire selon ces trois règles :

1. Remise dès la première visite : l'ERP doit être communiqué au candidat locataire dès la première visite du bien, et non plus seulement à la signature du bail
2. Annexion au contrat de bail : l'ERP fait partie du Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) obligatoirement joint au bail
3. Daté de moins de 6 mois : au moment de la signature, l'ERP doit avoir moins de six mois

ERP et vente : les obligations du vendeur

Mêmes règles : l'ERP doit être fourni dès la première visite et annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique.

Quels biens sont concernés par l'ERP ?

Tous les biens immobiliers : maisons, appartements, locaux commerciaux, terrains non bâtis, dès lors qu'ils sont situés dans une commune exposée à au moins un risque couvert.

En pratique, la grande majorité des communes françaises sont concernées par au moins un risque (sismicité, radon, inondation...), ce qui rend le diagnostic ERP quasi systématiquement obligatoire.

Sanctions ERP : que risquez-vous en cas d'absence ?

Le non-respect de cette obligation peut entraîner des conséquences lourdes.

Sanctions pour le bailleur

• Amende jusqu'à 300 000 euros et peine d'emprisonnement de 2 ans (sanctions de la DGCCRF)
• Annulation du bail : le locataire peut demander la nullité du contrat ou le maintien dans les lieux sans payer de loyer jusqu'à régularisation
• Responsabilité civile : en cas de sinistre lié à un risque non déclaré, le propriétaire peut être tenu responsable des dommages

Sanctions pour le vendeur

• Annulation de la vente ou réduction du prix de vente
• Dommages et intérêts envers l'acquéreur

Ces sanctions ne sont pas théoriques : la jurisprudence montre que les tribunaux sont de plus en plus sévères, et les litiges liés à l'absence d'ERP se multiplient.

Validité de l'ERP : quelle durée ?

La règle principale : l'ERP doit être daté de moins de 6 mois au moment de la signature du bail ou de l'acte de vente.

Cependant, une nuance importante : si aucune modification des arrêtés préfectoraux ou des plans de prévention n'intervient dans la commune, un ERP peut rester valable au-delà de six mois pour un bail en cours et ses reconductions successives.

En pratique, toute modification des arrêtés communaux rend l'ERP obsolète et impose d'en établir un nouveau.

Notre conseil : considérez toujours la règle des 6 mois. Avant toute nouvelle signature de bail, vérifiez la date de votre ERP et refaites-le si nécessaire.

Combien coûte un diagnostic ERP ?

C'est l'un des diagnostics les moins chers — et il peut même être entièrement gratuit.

ERP par un professionnel : entre 10 et 40 euros

Certains diagnostiqueurs l'incluent gratuitement dans un forfait global (DPE, amiante, plomb...). Contrairement au DPE ou au diagnostic amiante, l'ERP ne nécessite aucune certification professionnelle : il peut être réalisé par n'importe qui, y compris le propriétaire.

ERP gratuit : le réaliser soi-même en ligne

Toutes les informations nécessaires sont disponibles gratuitement sur les sites officiels de l'État. L'outil ERRIAL, mis à disposition par le Ministère de la Transition écologique, est accessible à l'adresse errial.georisques.gouv.fr. Il permet de :

1. Saisir l'adresse du bien et obtenir instantanément la liste des risques identifiés
2. Consulter les arrêtés préfectoraux en vigueur
3. Visualiser les cartographies des risques (zones inondables, sismiques...)
4. Générer un pré-rapport pour remplir le formulaire CERFA

Important : le rapport ERRIAL est un outil d'aide. Il ne remplace pas le formulaire ERP officiel (CERFA n° 13-0959), seul document opposable juridiquement. Utilisez les informations d'ERRIAL pour compléter le CERFA, téléchargeable sur Service-Public.fr.

Réaliser son ERP gratuitement : les étapes

1. Rendez-vous sur errial.georisques.gouv.fr et saisissez l'adresse de votre bien
2. Consultez le rapport : il liste tous les risques identifiés pour cette localisation
3. Téléchargez le formulaire CERFA de l'ERP
4. Remplissez-le en vous appuyant sur le rapport ERRIAL et les arrêtés référencés
5. Joignez les documents complémentaires si nécessaire (cartographies, extraits d'arrêtés)
6. Datez et signez le document
7. Annexez l'ERP complété à votre bail ou acte de vente

Cette démarche prend 15 à 30 minutes et ne coûte rien — une économie appréciable quand on gère plusieurs biens.

Conseils pratiques pour les propriétaires bailleurs

• Anticipez : réalisez votre ERP dès que vous envisagez une mise en location, pour être prêt dès les premières visites
• Archivez : conservez une copie datée de chaque ERP pour justifier votre conformité en cas de litige
• Surveillez les évolutions : un bien hors zone à risque peut y entrer suite à un nouvel arrêté — consultez régulièrement Géorisques
• Intégrez l'ERP à votre checklist : au même titre que le DPE, le diagnostic plomb ou l'état de l'installation électrique

En résumé

Questions fréquentes sur l'ERP

Le diagnostic ERP est-il obligatoire pour une location ?

Oui. Le diagnostic ERP est obligatoire pour toute mise en location d'un bien immobilier situé dans une commune exposée à au moins un risque (naturel, technologique, minier, sismique, radon ou pollution des sols). Il doit être remis au locataire dès la première visite et annexé au bail.

Quelle est la durée de validité d'un ERP ?

L'ERP doit dater de moins de 6 mois au moment de la signature du bail ou de l'acte de vente. Cependant, si aucun nouvel arrêté préfectoral ne modifie les risques de la commune, il reste valable pour la durée du bail et ses reconductions.

Peut-on faire un ERP soi-même ?

Oui. Contrairement au DPE ou au diagnostic amiante, l'ERP ne nécessite aucune certification professionnelle. Vous pouvez le réaliser vous-même gratuitement en utilisant l'outil ERRIAL sur errial.georisques.gouv.fr pour collecter les informations, puis en remplissant le formulaire CERFA officiel.

Quelle différence entre ERRIAL et ERP ?

L'ERRIAL est un outil en ligne gratuit du gouvernement qui permet de consulter les risques d'une adresse. L'ERP est le document officiel (formulaire CERFA) qui doit être annexé au bail ou à l'acte de vente. L'ERRIAL vous aide à remplir l'ERP, mais ne le remplace pas juridiquement.

Que se passe-t-il si je ne fournis pas l'ERP à mon locataire ?

Les sanctions sont sévères : la DGCCRF peut infliger une amende jusqu'à 300 000 euros et une peine de 2 ans d'emprisonnement. Le locataire peut également demander l'annulation du bail ou le maintien dans les lieux sans payer de loyer.

L'ERP est-il le même pour une vente et une location ?

Le formulaire est identique. Seul le contexte diffère : pour une vente, il est annexé à la promesse ou à l'acte de vente ; pour une location, il est annexé au bail. Dans les deux cas, il doit dater de moins de 6 mois.

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