Révision de loyer et IRL : comment calculer l'augmentation

La révision de loyer est un mécanisme qui permet au propriétaire bailleur d'ajuster le montant du loyer une fois par an, en fonction de l'évolution de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE. Mais cette révision est encadrée par des règles strictes. Comment fonctionne l'IRL ? Quelle est la formule de calcul ? Quelles sont les exceptions ? Ce guide complet vous donne toutes les clés pour comprendre et appliquer correctement la révision de loyer.

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Qu'est-ce que l'Indice de Référence des Loyers (IRL) ?

Définition

L'Indice de Référence des Loyers (IRL) est un indice calculé et publié chaque trimestre par l'INSEE (Institut National de la Statistique et des Études Économiques). Il correspond à la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers.

L'IRL a été créé par la loi du 8 février 2008 pour servir de base à la révision annuelle des loyers des logements soumis à la loi du 6 juillet 1989 (locations à usage de résidence principale).

Pourquoi l'IRL existe-t-il ?

Avant l'IRL, la révision des loyers était indexée sur l'Indice du Coût de la Construction (ICC), qui pouvait entraîner des augmentations importantes et déconnectées de la réalité économique des ménages. L'IRL a été conçu pour lisser les variations et protéger les locataires contre des hausses excessives tout en permettant aux bailleurs de suivre l'inflation.

La publication trimestrielle

L'INSEE publie l'IRL chaque trimestre :

• 1er trimestre : publié mi-avril
• 2e trimestre : publié mi-juillet
• 3e trimestre : publié mi-octobre
• 4e trimestre : publié mi-janvier

Chaque valeur de l'IRL est identifiée par son trimestre et son année. Par exemple : IRL du 3e trimestre 2025.

Les dernières valeurs de l'IRL (2025-2026)

Sur la période récente, l'IRL connaît une hausse modérée, après les fortes augmentations liées à l'inflation de 2022-2023. Les dernières évolutions se situent autour de 1 % à 1,5 % en glissement annuel, soit des augmentations de loyer beaucoup plus contenues qu'en 2023 où l'IRL avait atteint des niveaux proches de 3,5 %.

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Les conditions légales de la révision de loyer

Une clause obligatoire dans le bail

La révision de loyer n'est pas automatique. Elle n'est possible que si le contrat de bail contient une clause de révision qui prévoit expressément cette possibilité. En l'absence de cette clause, le loyer reste fixe pendant toute la durée du bail (hors travaux d'amélioration ou renouvellement de bail).

La clause de révision doit mentionner :

• Le principe de la révision annuelle
• Le trimestre de référence de l'IRL servant de base au calcul
• La date de révision (souvent la date anniversaire du bail)

La révision est annuelle

La révision ne peut intervenir qu'une seule fois par an, à la date prévue dans le bail ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat.

Le trimestre de référence

Le trimestre de référence de l'IRL est celui mentionné dans le bail. Si le bail ne le précise pas, c'est le dernier IRL publié à la date de signature du bail qui sert de référence.

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La formule de calcul de la révision de loyer

La formule officielle

Le calcul de la révision de loyer suit une formule simple :

Nouveau loyer = Loyer actuel × (Nouvel IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre de l'année précédente)

Ou, de manière simplifiée :

Nouveau loyer = Loyer actuel × Nouvel IRL ÷ Ancien IRL

Exemple concret de calcul

Prenons un exemple pour illustrer :

Données de départ :

• Loyer actuel (hors charges) : 800 €
• Trimestre de référence prévu dans le bail : 2e trimestre
• IRL du 2e trimestre 2025 (nouvel IRL) : 145,47 (valeur fictive à titre d'exemple)
• IRL du 2e trimestre 2024 (ancien IRL) : 143,55 (valeur fictive à titre d'exemple)

Calcul :

Nouveau loyer = 800 × (145,47 / 143,55)

Nouveau loyer = 800 × 1,01337

Nouveau loyer = 810,70 €

Résultat : Le loyer passe de 800 € à 810,70 €, soit une augmentation de 10,70 € par mois (environ 1,34 %).

Arrondis et centimes

Le résultat du calcul peut donner un montant avec de nombreuses décimales. Il est d'usage d'arrondir au centime le plus proche. Il n'existe pas de règle légale stricte sur l'arrondi, mais l'arrondi au centime inférieur est souvent pratiqué par prudence.

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Les règles importantes à connaître

La révision n'est pas rétroactive

Si le bailleur oublie de réviser le loyer à la date anniversaire du bail, il peut procéder à la révision ultérieurement, mais celle-ci ne prend effet qu'à compter de la date de la demande. Le bailleur ne peut pas réclamer la différence de loyer pour les mois écoulés depuis la date de révision théorique.

La prescription d'un an (loi ALUR)

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le délai de prescription pour la révision de loyer est limité à 1 an. Cela signifie que :

• Si le bailleur n'a pas révisé le loyer pendant plus d'un an après la date de révision prévue, la révision non effectuée est définitivement perdue
• Le bailleur ne peut pas cumuler les révisions non effectuées

Avant la loi ALUR, ce délai était de 5 ans, ce qui pouvait entraîner des régularisations importantes et brutales pour le locataire. La réduction à 1 an protège les locataires contre ces rattrapages massifs.

Le bailleur doit notifier la révision

Pour que la révision prenne effet, le bailleur doit notifier le nouveau loyer au locataire. Cette notification peut se faire par tout moyen (courrier simple, e-mail, etc.), mais un écrit est toujours recommandé pour des raisons de preuve.

La notification doit préciser :

• Le nouveau montant du loyer
• L'IRL de référence utilisé et sa valeur
• La date de prise d'effet du nouveau loyer

N'oubliez pas d'adapter vos quittances

Après une révision de loyer, pensez à mettre à jour le montant sur vos quittances de loyer. Un outil de gestion locative comme QeeZ gère automatiquement cette mise à jour lorsque vous enregistrez une révision de loyer.

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L'interdiction de révision pour les passoires thermiques

Depuis août 2022 : gel des loyers pour les logements F et G

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a introduit une mesure forte : depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ne peuvent plus être révisés à la hausse.

Cette interdiction concerne :

• La révision annuelle du loyer (via l'IRL)
• La réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail
• La fixation du loyer lors d'une nouvelle mise en location (dans les zones tendues)

L'objectif de cette mesure

Cette mesure vise à inciter les propriétaires de passoires thermiques à réaliser des travaux de rénovation énergétique. Un logement classé F ou G consomme beaucoup d'énergie et génère des factures importantes pour le locataire. Le gel du loyer est une forme de pénalité pour le bailleur qui ne rénove pas son bien.

Le calendrier d'interdiction de location

Au-delà du gel des loyers, un calendrier progressif interdit la mise en location des logements les plus énergivores :

• Depuis le 1er janvier 2025 : interdiction de louer les logements classés G
• À partir du 1er janvier 2028 : interdiction de louer les logements classés F
• À partir du 1er janvier 2034 : interdiction de louer les logements classés E

Si vous êtes concerné par cette réglementation, consultez notre article dédié au DPE pour comprendre le classement énergétique de votre bien et les travaux à envisager.

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L'encadrement des loyers en zone tendue

Qu'est-ce qu'une zone tendue ?

Les zones tendues sont des communes où la demande de logements est nettement supérieure à l'offre. La liste de ces communes est fixée par décret et concerne principalement les grandes agglomérations (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, etc.).

Les contraintes supplémentaires en zone tendue

Dans ces zones, la révision de loyer selon l'IRL reste possible (sauf pour les logements F et G), mais d'autres règles s'ajoutent :

• Lors d'une relocation : le loyer du nouveau bail ne peut pas dépasser le loyer du locataire précédent (sauf travaux d'amélioration significatifs ou loyer manifestement sous-évalué)
• Lors du renouvellement du bail : le loyer ne peut être augmenté au-delà de l'IRL sauf si le bailleur démontre que le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage

Le plafonnement des loyers

Dans certaines villes (Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux, etc.), un dispositif de plafonnement des loyers (encadrement des loyers au sens strict) impose un loyer de référence majoré à ne pas dépasser. Ce dispositif est distinct de la révision par l'IRL mais vient s'y superposer.

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Cas particuliers de la révision de loyer

La location meublée

Les locations meublées soumises à la loi du 6 juillet 1989 (résidence principale du locataire) suivent les mêmes règles de révision que les locations vides : clause dans le bail, IRL, même formule de calcul.

La colocation

En cas de colocation avec un bail unique, la révision s'applique au loyer global. Chaque colocataire voit sa quote-part augmenter proportionnellement.

Le bail mobilité

Le bail mobilité (1 à 10 mois, non renouvelable) ne permet aucune révision de loyer pendant sa durée, même si une clause le prévoit.

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Conseils pratiques pour les bailleurs

Notez la date de révision dans votre agenda

Le moyen le plus sûr de ne pas oublier la révision est de programmer un rappel annuel. Avec un outil comme QeeZ, la révision est automatiquement signalée et le calcul est effectué pour vous.

Consultez le DPE de votre bien

Avant de procéder à une révision, vérifiez le classement DPE de votre bien. Si votre logement est classé F ou G, toute révision à la hausse est interdite depuis août 2022.

Documentez chaque révision

Conservez une trace écrite de chaque révision : le courrier de notification, l'IRL utilisé, le calcul détaillé. Ces documents pourront servir en cas de contestation du locataire.

Réalisez un état des lieux rigoureux

La gestion locative ne se limite pas à la révision de loyer. Un état des lieux d'entrée et de sortie bien réalisé vous protégera lors du départ de votre locataire.

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Tableau récapitulatif : la révision de loyer en un coup d'œil

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FAQ : vos questions sur la révision de loyer et l'IRL

Le propriétaire peut-il augmenter le loyer librement ?

Non. En cours de bail, le propriétaire ne peut augmenter le loyer que dans le cadre de la révision annuelle basée sur l'IRL, et uniquement si le bail contient une clause de révision. Il ne peut pas fixer librement un nouveau montant.

Que se passe-t-il si le bailleur oublie de réviser le loyer ?

Si le bailleur oublie la révision, il peut la réclamer dans un délai d'un an à compter de la date à laquelle la révision aurait dû intervenir. Passé ce délai, la révision est définitivement perdue. La révision ne prend effet qu'à compter de la date de la demande, sans rétroactivité.

Le locataire peut-il refuser la révision de loyer ?

Si la révision est conforme aux règles légales (clause dans le bail, calcul correct basé sur l'IRL), le locataire ne peut pas refuser l'augmentation. En revanche, il peut contester la révision s'il estime que le calcul est erroné ou que les conditions légales ne sont pas remplies.

Comment trouver la valeur de l'IRL ?

L'IRL est publié sur le site de l'INSEE (www.insee.fr). Vous pouvez y retrouver les valeurs historiques et les dernières publications. De nombreux outils de gestion locative, comme QeeZ, intègrent automatiquement les dernières valeurs de l'IRL pour faciliter le calcul.

La révision de loyer s'applique-t-elle aux charges ?

Non. La révision de loyer via l'IRL ne concerne que le loyer hors charges. Les charges locatives (provisions pour charges) font l'objet d'une régularisation annuelle distincte, basée sur les dépenses réelles engagées par le bailleur.

Peut-on réviser le loyer d'un logement classé F ou G au DPE ?

Non. Depuis le 24 août 2022, toute augmentation de loyer (y compris la révision annuelle via l'IRL) est interdite pour les logements classés F ou G au DPE. Le loyer est gelé tant que le logement conserve cette classification énergétique.

L'IRL peut-il baisser et entraîner une baisse de loyer ?

Théoriquement, oui. Si l'IRL du trimestre de référence est inférieur à celui de l'année précédente, la formule de calcul aboutit à une baisse du loyer. En pratique, cela ne s'est produit qu'une seule fois, brièvement, en 2009. Les baisses de l'IRL restent extrêmement rares.

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